Una comunidad de propietarios, en sentido estricto, la forman el conjunto de personas que tienen pro indiviso, esto es, conjuntamente o sin dividir, un bien determinado. Sin embargo, esta expresión ha quedado casi destinada exclusivamente al supuesto más frecuente de comunidad de propietarios, que es la que se produce cuando el bien en cuestión es un edificio. En él existirán diferentes pisos y locales susceptibles de aprovechamiento privado e independiente, pero también habrá bienes comunes como el portal, escaleras, ascensores, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, fachadas, etc. Todos estos elementos comunes dan lugar a innumerables controversias entre los propietarios y, en base a ello, puede resultar interesante tener unas nociones básicas de la Ley de la Propiedad Horizontal que regula también los complejos inmobiliarios privados.

En principio es primordial conocer el título constitutivo de la propiedad, que se encuentra en el Registro de la Propiedad, en el que se describe exhaustivamente, además del inmueble en su conjunto, la totalidad de los pisos y locales que lo componen, a los que se les asignarán un número correlativo. A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación que será proporcional a la superficie útil del piso o local en relación con la superficie total del edificio. Dicha cuota servirá para determinar la participación tanto en las cargas como en los beneficios.

El propio título constitutivo podrá contener también el estatuto de la comunidad, que contiene las normas que rigen en la comunidad de propietarios en orden al uso del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros reparaciones y conservación. Sólo se podrá modificar por unanimidad de todos los copropietarios y nunca podrá contravenir lo dispuesto en la Ley.

El desconocimiento de los estatutos propios da lugar, muchas veces, a desagradables sorpresas. No son pocas las ocasiones en que, después de gastar una suma importante de dinero en poner un aparato de aire acondicionado, para lo cual generalmente es necesario instalar en la fachada del edificio la maquinaria, la comunidad ha obligado al copropietario a quitarlo. Se suele argumentar que “cada uno hace en su casa lo que quiere”, sin embargo esta modificación supone un menoscabo o modificación en la estética de la fachada del edificio, que es un elemento común y, por tanto, se precisa la aprobación de la junta de propietarios. Todo esto podría evitarse conociendo los estatutos y comunicando al representante de la comunidad la intención de llevar a cabo la instalación. Situaciones similares suceden con la instalación de antenas de televisión en la fachada, el cerramiento de terrazas o de plazas de garaje. Es necesario contar con la aprobación de la comunidad de propietarios para llevar a cabo tales obras.

Tampoco en el interior del local o piso, que pertenece exclusivamente a cada uno, pueden realizarse las obras que se le antojen. Así, por ejemplo, no se pueden llevar a cabo obras en el interior de un piso que modifiquen pilares o elementos estructurales del edificio. Para la división o unión de pisos o locales o sus anejos, será necesaria generalmente la aprobación de la junta de propietarios, ya que pueden modificarse las cuotas de participación. Quiero dar a entender con ello que no por el hecho de hacer una determinada actividad en el interior del propio local o piso, que no es elemento común sino privativo, está todo permitido.

Otra de las cuestiones que más controversias despiertan en el seno de la comunidad de propietarios es la del pago de las cuotas de la comunidad para el sostenimiento de los gastos comunes. En aquellos supuestos en que algún propietario es reticente a pagar, existe la posibilidad de que, si así lo acuerda la junta de propietarios, el presidente o el administrador podrán reclamar la cantidad pendiente de pago judicialmente mediante proceso monitorio aportando, además de la certificación del acuerdo de la junta en el que se apruebe la liquidación de la deuda, un documento que acredite la notificación de tal acuerdo al copropietario moroso.

Si es importante el conocimiento de las obligaciones de cada copropietario, no lo es menos el de los derechos. Así, hay quienes no saben que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de accesibilidad (siempre que su importe no supere 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes) que sean necesarias para un uso adecuado para personas con discapacidad o mayores de 70 años que vivan, trabajen o presten sus servicios en algún piso o local del inmueble.

Es indudable que sólo cuando alguien conoce bien sus derechos puede ejercitarlos de forma correcta, por lo que les animo a leer los estatutos que rigen su comunidad así como a asistir a las juntas de propietarios para participar en las decisiones que se adopten, para lo cual será preciso que estén al corriente en el pago de sus cuotas con la comunidad ya que en otro caso, podrán estar presentes pero no tendrán derecho a voto.