La subida de los tipos de interés es algo que quita el sueño a la mayoría de los que mensualmente han de soportar el pago de una hipoteca, pues salvo que el interés se haya pactado a un tipo fijo, las cuotas se calculan en función de un interés variable o, si acaso, mixto (que conjuga el tipo fijo con el variable), tomando como referencia el tan repetido, y sin embargo desconocido, euribor. Esta palabra es un acrónimo de Europe Interbank Offered Rate, o sea, el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan el dinero entre ellos. Otras veces la referencia no es el euribor, sino el IRPH, esto es, el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, deducido de la media de los tipos de interés al que las entidades de crédito ofrecen sus hipotecas. En cualquier caso, tanto si se toma como referente el Euribor, como si se toma el IRPH o cualquier otro índice, la subida de los tipos de interés tiene como consecuencia directa el aumento de la cuota hipotecaria. Y lo peor de todo es que las perspectivas de los analistas no son nada halagüeñas, pues se prevé que los intereses sigan subiendo. Esta circunstancia invita a una pregunta cuyo mero planteamiento produce cierta angustia: ¿qué pasaría si la cuota subiera tanto que no pudiera pagarla?

Aunque cada entidad suele seguir un procedimiento diferente para la reclamación de las cuotas adeudadas (dependiendo del tipo de cliente, los motivos del impago, las garantías que avalan el préstamo además de la propia hipoteca, etc.), lo habitual es que, durante las primeras semanas de morosidad sea la propia sucursal la que trate de poner remedio al asunto. Generalmente, si transcurrido un mes no se ha regularizado la situación, la sucursal pasará el expediente a las oficinas centrales, a fin de que se gestione desde allí el cobro, tomando el asunto un cariz bastante más preocupante. Pero, cuando el problema deviene en auténtica crisis es en el momento en que, tras resultar también infructuosa la gestión de cobro llevada a cabo por parte de la central, se pone el expediente en manos de los servicios jurídicos de la entidad para presentar la correspondiente reclamación judicial.

Mediante la presentación de la demanda de ejecución se reclama judicialmente al deudor la totalidad del préstamo hipotecario que queda pendiente de amortizar, incluyendo los intereses de demora, cantidades a las que habrá que añadir los gastos judiciales que se generen (costas). Y claro, si uno no podía hacerse cargo de unas cuantas mensualidades vencidas, cuanto menos de la totalidad del préstamo pendiente de pago, incrementado con intereses de demora y costas judiciales. Las opciones a barajar llegado ese momento son escasas, pues, salvo una inyección económica inesperada y milagrosa, sólo cabe tratar de refinanciar la deuda a través de un nuevo préstamo o intentar vender el inmueble hipotecado antes de que salga a subasta, donde probablemente se pagará por él un importe muy inferior al que pueda alcanzar en una venta particular y, por supuesto, a su valor de mercado.

Presentada la demanda de ejecución, la subasta será relativamente rápida. En un plazo aproximado de entre tres meses y un año estará todo finiquitado, tiempo que depende en gran medida de lo que tarde el Registro de la Propiedad en remitir al Juzgado notas en que consten la titularidad de dominio y la certificación de cargas, documentos que acreditan que el bien es propiedad del deudor y que, además, dicho bien está garantizando el pago del préstamo hipotecario.

No obstante, hasta que no llegue el día de la subasta, no está todo perdido. El artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) abre la posibilidad de que, bien a instancia del acreedor, esto es, la entidad de crédito, o bien a instancia del deudor, que sólo podrá hacerlo en una ocasión y siempre que el bien a subastar sea su vivienda habitual, se podrá detener la subasta mediante el depósito en la cuenta que indique el Juzgado de la totalidad de las cuotas que estuvieran pendientes (consignación), cantidad que se verá incrementada por los intereses de demora, y a la que habrá que añadir, además, los gastos que el procedimiento judicial hubiera ocasionado (costas).

Cuando no se haya podido evitar la subasta, se procederá a la celebración de misma en el día, hora y lugar señalados por el juez, que deberá comunicarlo con veinte días de antelación atendiendo a lo dispuesto en el artículo 667 LEC. Para darle publicidad a la subasta, pues todas las subastas judiciales han de ser públicas, se habrá de colocar en el tablón de anuncios del Juzgado un edicto en el que conste la identificación del bien a subastar, así como el lugar, día y hora en que tendrá lugar.

El destino del importe conseguido en la subasta lo marca el artículo 672 LEC, que indica que, en principio, habrá que abonar al acreedor el importe total reclamado, incluyendo los intereses de demora más las costas judiciales. Si hubiera remanente, servirá para cubrir el resto de pagos pendientes que tuviera el deudor, siempre y cuando estuvieran garantizados con el bien subastado y cuya inscripción ha de constar el Registro de la Propiedad. Finalmente, si aún hubiera sobrado alguna cantidad, se pondrá a disposición del deudor.

También puede ocurrir que el precio que el bien haya alcanzado en la subasta no sea suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, en cuyo caso el deudor seguirá respondiendo con el resto de su patrimonio hasta que la deuda quede totalmente saldada, pudiendo la entidad ejecutante solicitar embargo de nuevos bienes o derechos.

Es recomendable, en definitiva, que cuando se prevea una posible situación de precariedad económica que haya de concluir irremediablemente en una reclamación judicial y, por consiguiente, en subasta, traten de refinanciar la deuda con la entidad acreedora o con otra distinta o, en última instancia, pongan en venta el bien pues a buen seguro obtendrán mayor cantidad de dinero que el que se pagará en subasta.