40 y 41.- RETRASO EN LA ENTREGA DEL PISO (I y II)
Cualquiera que haya comprado una vivienda sobre plano o en construcción sabe que pretender que se cumpla el plazo de entrega reflejado en el contrato es casi una utopía. Todavía más ilusorio se convierte este deseo en el caso en que la fecha de entrega no se haya hecho constar por escrito. Lo habitual es que haya un retraso de algunos meses que, incluso, puede llegar a demorarse hasta un año o algo más. Pese a ello, no es tan usual que quienes se ven perjudicados por tales retrasos reclamen al promotor los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, reclamación que puede fundamentarse jurídicamente en el artículo 1.101 del Código Civil.
Las promotoras, por su parte, conscientes de que un plazo de entrega relativamente próximo es un reclamo importante a la hora de captar al cliente, suelen fijar en los contratos plazos tan cortos que se hacen prácticamente inviables. Y, como nadie mejor que la propia promotora sabe que existirá un retraso en la entrega del piso, tratan de cubrirse las espaldas con cláusulas indeterminadas como “el plazo de entrega será aproximadamente” o “se estima que el plazo de entrega será”. De esta manera, cuando algún cliente desesperado reclama por la demora en los plazos pactados, la promotora suele escudarse en dicha cláusula, argumentando que el plazo de entrega fijado en el contrato no era exacto, sino aproximado o estimado. Es entonces cuando el cliente cae en la cuenta de que ninguna de las palabras de un contrato está de adorno. No obstante, este tipo de cláusulas no hacen inmune a la promotora ante cualquier reclamación, pues existen sentencias del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS de 3 de noviembre de 1999) que consideran abusivas estas cláusulas en virtud de lo establecido en el artículo 10.bis y la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La meteorología, problemas económicos de la constructora y los tramites administrativos son excusas comúnmente invocadas por las promotoras para justificar tales retrasos. Utilizan estos pretextos para ampararse en lo establecido en el artículo 1.105 del Código Civil, según el cual “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Sin embargo, la jurisprudencia mantiene un criterio muy restrictivo a la hora de acoger las alegaciones del promotor.
Los daños y perjuicios objeto de reclamación serán aquellos causados al comprador como consecuencia de la falta de disposición de la vivienda adquirida en la fecha prevista, los cuales vienen determinados normalmente por los meses de renta abonados por el comprador como consecuencia del arrendamiento de otra vivienda durante el periodo comprendido entre la fecha de entrega pactada y la fecha real de entrega. A modo de ejemplo cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 20 septiembre 2002, en que se apreció como daños indemnizables a los compradores los gastos ocasionados por el alquiler de otras viviendas, cumplidamente justificados mediante documentos, considerando que esos gastos no habrían tenido lugar si la entrega se hubiese producido en el plazo convenido. En el mismo sentido, y en cuanto al montante indemnizatorio, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 19 julio 2002 confirma que “la suma correspondiente al precio del alquiler que los actores han tenido que abonar por los diez meses que se demoró la entrega de su vivienda es una indemnización aceptable como pérdida patrimonial sufrida por aquéllos”.
Si bien el pago de alquileres parece el supuesto más habitual de indemnización por la entrega tardía de viviendas, no por ello excluye cualquier otro que se haya podido causar y que sea acreditable y cuantificable. Así, en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 14 noviembre 1998, se hace referencia a que el vendedor ha estado disfrutando del dinero representativo de la parte de precio que se pagó, y no es justo que se quede con sus utilidades a pesar del incumplimiento de sus obligaciones civiles.
Pueden reclamarse, asimismo, otros daños derivados de mudanzas, autobús escolar, etc. Pero incluso si no existen esta clase de perjuicios, el retraso imputable al vendedor es, en principio, susceptible de indemnización. Como dice el Tribunal Supremo: “La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso. Es un daño “in re ipsa” que obliga a su indemnización”.
En cualquier caso, “más vale prevenir que curar”, por lo que les sugiero que, siempre que vayan a comprar un piso sobre plano o en construcción, lean detenidamente el contrato y traten de aclarar cualquier duda que pudiera surgir. En lo relativo al plazo de entrega, asegúrense de que éste quede reflejado y documentado con exactitud, ya que también es frecuente que no se haga referencia alguna a la fecha de entrega en el contrato, reduciendo notablemente las posibilidades reclamar con éxito en los supuestos de morosidad en la entrega. Siempre resulta más fácil probar algo que está documentado que algo que se ha pactado verbalmente.
