58.- DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN EL INMUEBLE (4 Agosto 2007)
Hace algunos meses dedicábamos un par de artículos, en este mismo foro, a las reclamaciones motivadas por el retraso en la entrega del piso. En esta ocasión, analizaremos otro tipo de incumplimiento contractual, en relación también a la compraventa de inmuebles sobre plano, causa de la mayor parte de las demandas contra los agentes que intervienen en la construcción de una edificación: los defectos o vicios que aparecen en el inmueble una vez que se entrega al propietario.
El punto de partida, a la hora de estudiar una posible reclamación, se encuentra en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en cuyo Capítulo IV se regula la responsabilidad por defectos de construcción en la edificación.
En función del tipo de vicio o defecto, que podrá ser de acabado, funcional o estructural, la Ley establece tres plazos de garantía distintos, durante los cuales están obligados a responder las personas físicas o jurídicas que hayan intervenido en la construcción. Así, responderán:
1. Por los daños materiales que se originen durante el primer año, como consecuencia de los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
2. Por los daños materiales de carácter funcional que surjan durante los tres primeros años, que afectan a la habitabilidad de la vivienda, como por ejemplo la seguridad de las personas, bienestar, insonorización, aislamiento defectuoso, tiros de chimenea defectuosos, etc.
3. Por lo daños materiales de carácter estructural que aparezcan durante los diez primeros años si los vicios o defectos afectan a la cimentación, vigas, soportes, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio
Estos plazos, que se computan a partir de la fecha de la recepción de la obra (acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor), no pueden ser reducidos contractualmente, pues se consideraría cláusula abusiva. Nada impide, por el contrario, que tales plazos que puedan ser ampliados.
El artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación, establece que las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos en la construcción, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños. No obstante, lo más oportuno, en mi opinión, es reclamar desde que se advierte el defecto, para no propiciar su agravamiento, pues podría incurrirse en negligencia.
Pero surge una duda a la hora de proceder a la reclamación, ¿a quién tiene que exigirse la reparación del daño?
Salvo cuando los daños estén ocasionados por vicios que afecten a elementos de terminación, caso en el que ha de responder el constructor, en los demás supuestos la responsabilidad habrá de exigirse al agente o los agentes de la edificación que hayan contribuido a causar el vicio o defecto. Cuando no se pudiera individualizar la causa, responderán todos los agentes solidariamente.
El promotor, por su parte, será responsable en todo caso, ya que literalmente dispone el último párrafo del artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, que “el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”. Es por ello que, generalmente, es al promotor a quien se le suele exigir la responsabilidad.
Finalmente, si la promotora se niega a reparar los defectos, o simplemente hace caso omiso a las reclamaciones presentadas (que habrán de efectuarse preferiblemente por burofax, para dejar constancia del contenido de la reclamación), es aconsejable proceder de inmediato a la interposición de una demanda judicial, acompañada, si es posible, de un informe pericial que recoja los vicios de que adolece la construcción y su valor económico.
